Le 3 juin 2025, la Cour des comptes a publié un rapport sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Réformé en 2021, ce document réglementaire, devenu central dans la politique de rénovation énergétique, vise à évaluer la performance des logements. Mais selon la Cour, sa mise en œuvre rencontre encore de nombreux obstacles, tant techniques que sociétaux, qui ont été largement sous-estimés.
Depuis le 1ᵉʳ juillet 2021, le DPE est juridiquement opposable. À l’origine simple document d’information, il conditionne désormais la location des logements les plus énergivores. Un calendrier progressif d’interdiction de mise en location des logements classés G, F, puis E s’étale de 2025 à 2034.
Le dispositif vise à éradiquer les « passoires thermiques » et à atteindre la neutralité carbone du parc immobilier d’ici 2050, conformément aux directives européennes.
Pour les propriétaires, cette évolution a des implications directes : un bien mal classé peut voir sa valeur dépréciée ou sa location restreinte. En parallèle, le nombre de DPE réalisés a été multiplié par trois depuis 2018, atteignant plus de 350.000 diagnostics mensuels en 2024.
Une complexité insuffisamment anticipée
La Cour souligne un manque d’anticipation des pouvoirs publics. L’empilement des réformes réglementaires, la coexistence de plusieurs régimes transitoires jusqu’à fin 2024 et l’absence de limites sur la répétition des diagnostics par un même propriétaire ont complexifié le cadre légal.
Le flou sur la notion d’« interdiction de location » a par ailleurs entretenu une insécurité juridique. Cette interdiction n’est pas absolue, mais s’accompagne de restrictions variées :
- Gel des loyers,
- Impossibilité de pratiquer des compléments ou de réviser le montant du bail,
- Obligations de travaux sous contrainte judiciaire.
Le caractère ambigu du lien entre DPE individuel et DPE collectif dans les copropriétés ajoute une couche de confusion. Un propriétaire peut se voir confronté à deux diagnostics différents pour un même logement, avec des effets juridiques divergents.
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Des limites méthodologiques persistantes
La réforme de 2021 a supprimé l’ancienne méthode « sur factures » au profit d’un calcul fondé sur les caractéristiques physiques du logement. Cette méthode permet une comparaison standardisée des biens, mais reste soumise à plusieurs aléas :
- Qualité des observations sur site,
- Documents techniques manquants,
- Pression exercée par les propriétaires,
- Formation hétérogène des diagnostiqueurs.
Des progrès ont néanmoins été accomplis : depuis juillet 2024, les exigences de certification ont été renforcées. Le volume de formation a été accru, et les examens ont été durcis. La profession, en expansion rapide, reste cependant marquée par une forte variabilité des pratiques.
Une gouvernance morcelée
Le système de contrôle repose largement sur des organismes tiers de certification. Si l’Ademe opère un contrôle automatisé via sa plateforme DPE-Audit énergétique, celui-ci se limite à l’identification de données aberrantes.
La DGCCRF contrôle quant à elle les pratiques commerciales, mais ses moyens restent restreints. En 2023, 70 % des contrôles ont révélé des anomalies, principalement dues à une méconnaissance des règles.
La certification des diagnostiqueurs est encadrée réglementairement, mais le rapport pointe l’existence de liens structurels entre organismes de formation et de certification, susceptibles de générer des conflits d’intérêts.
L’indépendance des professionnels n’est pas suffisamment garantie, alors même qu’elle est exigée par les directives européennes.
Un lien incertain avec les travaux de rénovation
Le DPE est censé orienter les propriétaires vers des travaux de rénovation énergétique. Or, les recommandations contenues dans les diagnostics sont souvent génériques, peu précises, et ne renseignent ni sur les coûts ni sur les aides disponibles.
Seul un audit énergétique, bien plus coûteux, fournit une évaluation détaillée.
Cette faiblesse remet en cause l’effet incitatif du DPE sur la rénovation effective du parc. Selon les données compilées dans le rapport, le nombre de logements classés F ou G a diminué entre 2022 et 2024, mais cette baisse repose sur des estimations globales sans que l’on puisse identifier les causes exactes (travaux, destruction, reclassification).
Il n’existe à ce jour aucun dispositif permettant de suivre de façon fiable les effets du DPE sur les travaux réellement engagés.
Des interactions complexes avec le droit de la copropriété et de l’urbanisme
Le rapport met en lumière les obstacles spécifiques rencontrés en copropriété. Certains travaux de rénovation, notamment l’isolation par l’extérieur, nécessitent des décisions collectives parfois difficiles à obtenir. Des dispositifs juridiques permettent de contourner ces blocages, mais leur mise en œuvre reste complexe.
Les règles d’urbanisme peuvent également freiner les rénovations. Dans les centres anciens, les contraintes patrimoniales interdisent parfois certaines transformations de façade. La reconstitution à l’identique de moulures ou de décors peut allonger les délais et renchérir les coûts, rendant l’isolation moins accessible.
Un impact sur le marché immobilier et locatif
La « valeur verte » des biens influence de plus en plus les prix. Selon le Conseil supérieur du notariat, une bonne performance énergétique peut entraîner une surcote jusqu’à 20 % selon les régions.
Inversement, les logements classés F ou G se vendent plus difficilement. Leur part dans les ventes de logements anciens est passée de 11 à 18 % entre 2021 et 2023.
L’effet sur les loyers reste plus limité, mais le rapport note une baisse de l’offre locative. Entre mi-2021 et mi-2023, le nombre de logements à louer a diminué de 22 % pour les biens classés A à D, et de 33 % pour les passoires thermiques. Ce recul, s’il se poursuit, pourrait aggraver les tensions sur le marché locatif.